お住いの土地・建物の売却の流れをまとめました。業者によって若干違いはあると思いますが、参考になれば幸いです。ご不明な点はお問い合わせください。不動産に関する相談、物件の査定は無料ですのでお気軽にどうぞ。
売買の相談 → 査定 → 媒介契約 → 広告（集客活動） → 売買契約 → 決済・引渡し
１．売買の相談
まずは相談からお願いします。地域、敷地面積、建築面積、築年数などからおおよその価格案を提示しつつ、売却理由等をヒアリングしながら売主様と一緒に今後の方向性を決めます。ご来店いただければ対応がスムーズですが、電話やメールでも対応可能です。ご都合のよい方法でご相談ください。
なお、売却する、しないに関わらず、ご自身の不動産がどれくらいの価格なのか知りたい場合でも構いません。お気軽にご利用ください。
用意するもの：特になし（土地・建物の面積、所在、築年数が分かればＯＫ）
２．査定
実際に売主様の土地・建物を確認させていただき、建物の躯体の状況や間取、内装、設備、間口、接道状況、上下水道の位置、隣地との境界、越境の有無、増改築の有無等をチェックします。建物の大きさにもよりますが、所要時間は３０分～１時間。古い物件の場合はコンクリートの状況にも注意を払い、場合によっては屋根裏を確認させていただくこともあります（爆裂や雨漏りの確認のため）。これらの物件状況と関連書類、周辺環境、周辺相場を合わせて総合的判断し、査定額を提示します。
なお、査定の際にほぼ売却が決まっているようでしたら間取図も併せて作成致します。巻き尺であちこち測るため少々お時間をいただきます。
用意するもの：
・登記簿（土地・建物両方）
→なくても当店で取り寄せ可能ですので必須ではありません）
・関連書類（建築確認済証、検査済証、設計図書、設備の仕様書）
→これらがあると査定の精度上がります。
３．媒介契約
不動産業者が責任を持って集客活動を行うために媒介契約を結びます。その際、上述した査定額を調整し、集客時に表示する売買価格を決定します。なお、媒介契約は下表の３種類。
簡単にまとめると、「一般媒介契約の場合は多数の不動産業者に依頼することができるが、仲介は成功報酬型なので責任を持って買手を探してくれる業者は少ないかもしれない。専任媒介もしくは専属専任媒介契約の場合はひとつの宅建業者のみに依頼することになるが、責任を持って買手を探してくれるかもしれない。」となります。報酬は誰が受取り、広告料は誰が払うか、を考えると不動産業者（媒介業者）と交渉がしやすくなりますので想像してみてください。
あれこれ書きましたが一般媒介契約であってもきちんと買手を探してくれることもあり、一概には言えません。個人的には、仕事が忙しく時間的余裕がない場合や信頼できる不動産業者が身近にいる場合は専任もしくは専属専任媒介契約がおすすめ。逆に時間にゆとりがあり買手を自ら探すことに積極的な売主様の場合は一般媒介契約がおすすめ。売主様のスタイルからベストな媒介契約をお選びください。
用意するもの：
・身分証明書（運転免許証などの顔写真付きのもの）
・ご印鑑（認印可）
参考サイト：国土交通省（http://www.mlit.go.jp/common/001213683.pdf）
４．広告（集客活動）
媒介契約締結後、いよいよ広告です。集客活動が始まると購入希望者にお部屋を見ていただくことになります。なのでお部屋のお片づけは必至。整理整頓をして清潔感を保てば印象はぐっと良くなります。また、宅建業者による案内がなくても、買手自身で外見確認に訪れることがあります。庭先の植木やゴミ等早めに片付けましょう。
当店の場合は下記の広告媒体を利用しています。
・うちなーらいふ：みんなも知ってる沖縄では有名な不動産ポータルサイト
・グーホーム：うちなーらいふと並びかなり有名で利用者多数
・アットホーム：担当者がまめに訪問し、しっかり掲載のサポートしてくれます
・かふう：毎週金曜日琉球新報の折り込みに入っている住宅専門紙
・タイムス住宅新聞：かふうと同様
・琉球新報：新報の本紙に掲載（状況に応じて）
・沖縄タイムス：タイムスの本紙に掲載（状況に応じて）
反響がよいのはやはりうちなーらいふ。ですが紙媒体もあなどれません。ネットユーザーでない高齢者裕福層は紙媒体を見ていることもあるようです。かふうやタイムス住宅新聞も外せません。
必要なもの（必須ではありませんが、できれば）：
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・物件購入時の書類（契約書、パンフレットなど）
→これらの書類は集客活動時にいただけると助かります。固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書については委任状をいただくことで宅建業者で用意することも可能です。市役所にて発行しています。
５．購入希望者との交渉
買手から買付証明書（購入申込書）が入れば、いよいよ交渉スタートです。買手の購入希望額が満額であればいいのですが、８割以上は値引き交渉（低い額で指値）をしてきます。
買手、売手の折合いの付く額や購入条件でまとまればいよいよ契約準備となります。
６．売買契約事前準備
購入希望条件と売主側の希望条件が合致すれば契約を交わします。契約がスムーズにいくように事前準備をしましょう。
・物件状況確認書（告知書）の作成
→物件の状況を詳細に明記。例えば何年何月頃雨漏りした、シロアリの被害がある、給水もしくは排水管にトラブルがある、近隣住民との決めごとがある、など。買主にとっては非常に重要な情報になるのでしっかり作成する必要があります。
参考サイト：国土交通省（http://www.mlit.go.jp/common/000026648.pdf）
・各種費用負担割合の決定
→契約時にもめないように、事前に費用負担割合を調整しておきます。一例ですが、測量費用は折半、登記費用は内容に応じて負担（例えば所有権移転登記は買主、抵当権抹消は売主負担など）、その年の固定資産税は月割りとする、など。
・売買契約書の内容の確認
→宅建業者が中心となって、売主、買主双方の意見を調整し売買契約書を作成します。その後宅建業者から売買契約書の案が送られてきますので内容をしっかり確認してください。
・その他書類の準備
→下記の項目をご覧ください。
７．売買契約時
買主に物件状況確認書および各種関連書類に基づき物件の状況を説明し、また契約内容を売主、買主の双方で再確認します。契約時に決済および引渡しのスケジュールも確認します。売買契約書に記名押印後、手付金を受領し手続き完了となります。
用意するもの：
・本人確認書類（事前に確認済みなら省略可）
・実印
・印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）
・印紙もしくは印紙代
・登記関係書類（登記識別情報もしくは登記済証）
・固定資産税の納付書（もしくは納税通知書）
・関連書類（建築確認済証、検査済証、設計図書、設備の仕様書）
・領収証（手付金受領に際し発行）
・お金（仲介手数料一部）
８．決済・引渡し準備
抵当権抹消手続き準備、引っ越し、転居手続きなどを行います。
忘れがちなのが引っ越しの段取り。引き渡し直前になってあわてないように。なお、買手側がローン特約を設定している場合、ローン審査が通らなければ契約が無効になるので、注意が必要です。また、決済時に抵当権を抹消できるよう、司法書士に手続きを依頼しておきます。
９．決済・引渡し
物件最終確認、各種残代金の受領、各種書類の引渡し、抵当権抹消手続き、カギの引渡し、仲介手数料の支払いなど。
用意するもの：
・本人確認書類（司法書士が確認します）
・実印
・印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）
・登記識別情報（もしくは登記済証）
・銀行口座情報（残代金の入金に使用）
・領収証（残代金受領に際し発行）
・物件のカギ
・関連書類（建築確認済証、検査済証、設計図書、設備の仕様書）
・お金（登記費用、仲介手数料）
相続した物件や、購入時の価格よりも高く売却できた物件は譲渡所得税が発生する場合がありますのでご注意ください。
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