ミツバチなので大した害はないのでそっとしておこうと思いましたが、ハチの巣の位置が道路脇であったため巣を撤去することにしました。

ハチスプレーも考えましたが貴重なミツバチなので回収ができないかハチの専門家（養蜂所の方）に相談したところ作業員に来ていただくことになりました。

作業前の様子↓

養蜂所の方が吸引機でどんどん回収していきます。

ハチを吸い込み続けると少しずつ巣が見えてきました。

慣れてくると素手で作業しても刺されないそうです。

回収完了！

回収箱にはミツバチがびっしり。

近年は野生のミツバチが減ってきているようで果樹園向けにミツバチレンタルも行っているそうです。

余談ですが養蜂所の方曰く「ミツバチが木の上に巣を作る年は台風が少ない。」とのこと。

今年は台風が少ないかもしれません（当たるかな？）。

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まとまった休みを利用して屋上の防水塗装を行いました。

前回の塗装が約１０年前。

トップコートが痛んできたので防水層（ウレタン材）が痛む前にトップコートを上塗りしました。

作業実施前の様子です↓

表面にコケが少々ついており、鉄部からのサビの色も付着していました。

まずは高圧洗浄で表面をきれいにおそうじ。

それからプライマー。

立ち上がり部分にはウレタン材を塗布↓

クリア色のプライマーですが、時間とともに黄色に変色してきました。塗った場所が分かるので便利です。

ローラーで少しずつ上塗り↓

完成↓

平坦な屋上ではなく、突起物や柵、太陽光パネルもあり、もぐったり越えたり削ったり、かなり面倒な作業でした。作業を手伝ってくださった方、お疲れ様でした！

遮熱塗料を使用したので階下のお部屋は少し涼しくなったでしょうか。

快適な夏を過ごせますように！

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年末年始は寒かったのですが、若干寒さが緩んだ小雨の降る中に作業を実施しました。

何度やっても高圧洗浄は面白いですね。

廊下の黒ずみや壁のコケがみるみる取れていきます。

絵を書いて遊んでみました↓

壁もきれいにしていきます。

天井の黒ずみも高圧洗浄しました。

この日の作業は午前中で終了。

段取り：30分程度

洗浄作業：2時間半程度

体がすっかり冷えてしまったので温かい弁当とスープを買って帰りました。

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ボロボロな物を見てしまうとDIY魂に火が付きます。ボロボロな物は気合でキレイにしていきましょう。

ということで屋上タンクの塗装にチャレンジしました。

FRP製タンクに最適な塗料選び

どのような塗料がFRP製タンクに最適かネット検索していたところ、日本ペイントの「ファインシリコンフレッシュ（FRP貯水槽外面塗装システム）」がヒットしました。

ニッペファインシリコンフレッシュのページ

パンフレットによれば「ファインシリコンフレッシュは、FRP製貯水槽外面に塗装するだけで、藻の発生条件である太陽光を遮断し、藻の発生を抑制します」とのこと。

これはいい！とうことで早速注文。

タンクの大きさを測り、おおよその表面積を計算し必要量である３kg缶を購入しました。

届いてからわかったのですが、２液を混合する塗料でした。パンフレットを読み返すと塗料液＆硬化剤って小さく書いてあります。

２液型の塗料は手早く塗らないと塗料が固まってしまうため私のような素人には少々ハードルが高く、やや不安になりました。以前別の物件でウレタン防水塗装をしたときはウレタンがスライムのようになって大変な思いをした覚えがあります。

さて、購入してしまったものはしょうがないので塗装にチャレンジしました。

準備

<必要な物>

• 塗料（ファインシリコンフレッシュ＆ハイボンファインプライマーⅡ）
• ローラー
• 刷毛
• バケツ
• 薄め液（塗料用シンナー）
• 養生用テープ
• 新聞紙
• サンドペーパー
• 脚立

などなど。消耗品は以前の作業の余分があったので使いまわし。

<手順の確認>

パンフレットの標準塗装仕様によれば

①下地調整

→サンドペーパーで表面をペーパーがけした後、溶剤で塗装面をきれいにする

②下塗り

→プライマーを塗布（塗り重ね４時間以上７日以内）

③上塗り×２回

→塗料を塗布（塗り重ね３時間以上）

表面が黒ずんでいるので手順①の前に高圧洗浄も必要ですね。

作業の様子

まずは高圧洗浄を開始。

タンクの側面、上面はもちろん、ふたや各種パイプの付け根も丁寧に洗浄。ついでなので周辺のコンクリ床も洗浄。

１時間程度でキレイになりました。

この日の作業はこれにて終了。しかし冬場の高圧洗浄は寒い><。

すぐに塗装作業を行いたかったのですが、２週間程度後になってしまいました。冬の天気は曇り＆小雨が多く、やきもきさせられます。

待ちに待った晴れの日。一日で作業を終わらそうと気合を入れ、朝の６時過ぎに自宅を出発。外が明るくなると同時に作業開始しました。

まずはサンドペーパーがけ。ペーパーを持ちやすいようにガムテープで持ち手を作りグリップをよくしてタンクをまんべんなく研磨。粉塵が出てくるのでびっくり。マスクは必須アイテム。

その後さっと清掃。

いよいよ塗装に入ります。

まずは下塗り。

ハイボンファインプライマーⅡの缶を開けて、分量をしっかり量りながら混合。少しシンナーを混ぜ塗装開始。

灰色の塗料なので塗ったところがよくわかります。塗料が固まる前に塗らなきゃならないので大忙し。さくさく塗っていきます。

塗り始めはサラサラトロトロだった塗料も１５分経つ頃にはやや固まりドロドロ。３０経つ頃にはボタボタ状態に。シンナーで薄めながら１時間かけて何とか塗り終わりました。

灰色になった屋上タンク↓これだけで達成感があります。

仕様書によれば塗り重ねまで４時間以上開けなければならないそうで塗装は小休止。その間にアパートの清掃と一部シルバー塗装を実施。

４時間経過後のお昼１２時。続いて上塗り実施。ここも慎重に分量を量って混合後、１回目の塗りを開始。

上塗り１回目は下塗りで勝手が分かったのか４０分程度でさくっと塗装作業が終わりました。

ここでお昼休憩。食事や他の作業をしながら塗り重ねまでの待ち時間３時間を消化。２回目の上塗りを開始しました。

２回目の上塗りは下地が同じ色になっているため塗った範囲が分かりづらく、やや苦戦しました。１時間弱はかかったかもしれません。

そしてようやく塗り終わり。

キレイになりました。表面はつややかで光沢があります^^

終わりに

塗装というのは不思議なもので古いはずなのに劇的に印象が変わり、しかも新品に見えます。気分もよくなります。そして何より設備を長持ちさせられます。今回の作業にかかった日数は１.５日、費用は２万円程度でした。この程度の出費で屋上ｖタンクの劣化や藻の発生が抑えられるなら安いものです。

まだまだやらなきゃいけない修繕が盛りだくさんの築古物件。手間がかかりますが楽しいですね。

今後計画している修繕は、

• 汚水排管のバンド交換（バンドのサビがひどい）
• 階段のタイル取付（階段の角のタイル（段鼻タイルというらしい）が１００個近く外れています）
• 門扉の防錆塗装（２箇所）
• 不要な屋上アンテナの撤去（VHFのアンテナが残っています）

などなど。修繕するそばから修繕箇所が見つかります。

建物北側。現在冬場なので北風が心配。屋上タンクから１階まで直で降りている鉄の配管。

支柱が３箇所もダメになっており、ぐらぐらしていました。

屋上から眺めると他の支柱もサビサビ。

鉄の配管なのでかなり重量があります。他の支柱もサビが出ているので脱落、落下し、他の建物や人、車両に損害を与えたら大変なことになります。

ということでさっそく作業に取り掛かりました。

配管の直径を測り、支柱の高さを測り、メイクマンへ駆け込み５箇所分購入。

輪っかを取り付けようとしたらどうにもはまらない。ペンキの厚みが悪さをしているようだったのでのこぎりのギザギザで強引に剥ぎ取りました。

今度は輪っかがしっかりはまりました。

そして無事に取付完了^^

５箇所取り付けたので当面は大丈夫かな。外壁塗装の際にしっかりと直したいのですが、それまで持つか不安。点検をマメにしたいと思います。

一部欠損していたり、指で押しただけでつぶれたり、門扉の足元にはサビが散らかっています。

撤去して新設しようかと思いましたが、試しに補修することにしました。

補修の方針

• 楽に仕上げる
• 長持ちする
• 見栄えもよい
• お金をかけ過ぎない

という方針を立てて、門扉の前でひと試案。。。

錆びた部分を除去して加工のしやすい塩ビ管で代替し、シルバー塗装することにしました。

ということで近くのメイクマンへ。

用意したもの

用意したものは

• 塩ビ管数本
• チーズ数個
• スリーブ数個
• 接着剤
• シルバーコート
• はけ
• 養生用の新聞紙
• 結束バンド（仮止め用）
• パテ
• 発泡ウレタン（大きな穴を埋めます）

作業をしながら数回メイクマンを往復しました^^;

作業の様子

作業に先立ち、効果のほどは不明ですが、錆転換剤を散布。水溶性の薬品なので乾燥に時間がかかりました。

錆転換剤乾燥後、サビの酷い部分の除去作業実施。弱った部分をサンダーでどんどん切断していきます。切断音がうるさいので耳栓しながらの作業です。

ほぼ枠だけになりました。

サビを落としてから鉄部にシルバーコートを塗布。

カットした部分の寸法を測り、それに合わせて塩ビ管を切断し、門扉の枠に取り付けていきます。

門扉の枠の上の方は微調整しながら結束バンドで仮固定。だいぶ見た目がよくなってきました。

この日はこの辺で作業時間がなくなってしまいました。塩ビ管の本固定とシルバー塗装は日を改めて作業します。

さて、上記作業から一週間後に作業を再開しました。

今回は発砲ウレタン充填作業を実施。

錆びて開いてしまった大穴にガムテープで養生し、隙間から発泡ウレタンを注入。

ノズルを差し込み噴射するとどんどん入っていきました。ついつい入れ過ぎてしまい、小さな隙間からあふれ出るほどに。

発泡ウレタンが硬化するのに２～３時間かかるそうで、以下の作業は次回にします。

・塩ビ管の本固定

・塩ビ管のシルバー塗装

さて、数週間後・・・

塩ビ管と上側の鉄管の隙間をパテで埋め、さらにファイバーフィックステープをぐるぐる巻きにして固定しました。

ファイバーフィックステープが硬化し、乾燥後（数日後）にシルバー塗装を実施。

これで完成^^

おわりに

ボロボロだった門扉がきれいになっていくと気持ちいいものですね。

作業をしていると階段隣のお部屋の入居者が話しかけてきて感謝されました。風の強い日にサビが飛んできたり、サビが階段を汚すので困っていたらしい。うれしく思うと同時に、もっと早い段階で補修しておけばよかったと反省。

サビサビな築古物件ですが、やることがたくさんあって飽きません。楽しみが尽きませんね。

アパートの隅々を調べましたが共用のコンセントがありません。作業をするのに不便を感じていたので取り付けることにしました。

１．用意したもの

• 埋込コンセント２個
• プレート(フタ付)
• リングスリーブ数個
• ビニールテープ

をホームセンターで購入。

道具は以下を使用しました。

• ワイヤーストリッパー
• リングスリーブ用圧着工具
• プラス、マイナスドライバー

以前、電気工事士試験の受験の際に購入したものですが、重宝しています。

２．作業の様子

電源は屋上近くの階段共用灯スイッチからとることにしました。

現在メクラプレートが取り付けてあります。

プレートを外してテスターでチェックすると電気が来ていることを確認できました。

ここの部分の配線をばらしてコンセントを取り付けました。

まずはコンセントの組み立て。

埋込コンセントをプレートの枠に取り付け、コンセントに渡り線を差し込みます。

そして電線を差し込み、プレート枠を壁に取り付けるとそれっぽくなってきました。

これにフタを取り付けて↓

完成^^

テスターで確認後、早速インパクトドライバーの充電に役立ちました。

３．おわりに

コンセントが設置できたおかげでだいぶ快適になりました。フタ付きで防滴対応。台風が来ても安心です。

今後は手動点灯となっている共用灯を自動点灯化させたいと思っています。

１．経緯

事の発端は、とある物件での給水管の交換工事の立会い。水道業者が交換後の塩ビ管に丁寧に塗装していました。聞けば紫外線の影響を減らし、劣化を防ぐことができるらしい。

業者さん曰く、「簡単の割に効果が高いからやってみたら？」。

ということで早速やってみることに。

２．用意したもの

ホームセンターさくもとで材料を購入。

• シルバーペイント（サンデーペイント株式会社）0.7ℓを１缶
• ハケ１本

あとは養生用に新聞紙と暑さ対策に麦わら帽子を用意。

３．作業

ということで早速塗っていきます。

塗るのは好きなのでどんどん塗っていきます。２時間程度で屋上の給水管のほぼ全てを塗り終わりました。

が、様子がおかしい。

なんだかムラがあります。よくよくペンキ缶の底を眺めてみると・・・。

銀色の顔料？が底に溜まっていました。

ペンキ使用前にペンキ缶を持ってシャカシャカ振ったのですが、撹拌が足りなかったようです。

棒切れを持ってきてグルグル＆フタをしてシャカシャカ。

再度塗ってみたところ↓

写真の左側がbefore、右端がafterです。

全然違います。多少の濃淡があるものと思っていましたが、きちんと撹拌すればばっちりシルバーになるのですね。

ということで塗り直しすること１時間半。塩ビ管がピカピカになりました。

いや～ピカピカって気分がいいです。

ちなみにこちらはシルバー塗装前の様子↓

写真左端の手すりもシルバー塗装予定です。

４．おわりに

塗料の撹拌がうまくいかずに塗り直しが発生してしまいました。時間を無駄にしてしまい反省。

休日を利用しての作業なので時間を無駄にする＝家族サービスの時間が減る、ということになってしまいます。

帰宅が遅くなり子ども達に怒られました。。。

ちょっとした手間で設備が長持ちするなら大歓迎です。このような修繕、補修をどんどんやっていきたいと思います。

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１．築古アパート運営日記執筆の経緯

今年（２０１９年）の中頃に、縁がありましてＲＣのアパートを譲っていただきました。

自分の物件を持てた嬉しさと、多額の借金の両方に震えながらのアパート運営スタートです。

ようやく奨学金の返済が終わり、晴れて無借金生活思いきやまた借金を背負ってしまったという。借金地獄は永遠に・・・。

さて、気が付けば譲り受けから数か月が経過。

まだ数ヶ月ですが、ほぼDIYベースで簡易補修を行いました。

せっかくなので記録を残しておきたいと思い「築古アパート運営日記」を書いていくことにしました。

ほぼ当サイト管理人の備忘録になります。

補修に限らず色々なことを書いていきたいと思います。

２．築古アパート運営の目標

やっぱり目標はアパート運営（経営？）を成功させることです。成功と言っても色々ありますね。

• 赤字にしない
• 資金をショートさせない

の収支に関する目標は当たり前過ぎます。

せっかくの築古なので、

• 築６５年まで存続させる

を目標にしたいと思います。

築６５年まであと２８年。３７年も存続してきた物件なのであと建物の耐久性的には２８年ならいけそうな気がします。

気になるのは収支。赤字が続くようなら存続させることはできません。

老朽化に伴う家賃収入の低下と修繕費の増加にどう対応していけばいいか、この辺が課題になりそうです。

３．アパート購入にあたって

売主様、仲介業者様、金融機関の皆様、司法書士様などなど、多くの方々に感謝しております。とてもスムーズに取引させていただき、かつ勉強させていただきました。

また、知人、親族・家族から様々なアドバイスをいただきました。ありがとうございました。

とある知人からは「この物件価格が高騰しているご時世に。大丈夫？ちゃんとやっていけるの？」と心配されてしまいました。

いや～ほんと心配です。私にやっていけるのでしょうか。。。

心配事はさておき、管理会社のひとりの担当者としてアパートを実際に運営することは収益以上に得るものがあると思っています。

ここで得たもの、経験したことを家主様からお預かりした物件管理の現場に行かせていければと思っております。

４．おわりに

この日記を読まれた方がいらっしゃいましたらお気軽にご感想やアドバイスをいただければ幸いです。

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捨てるにしてもお金がかかるため、金属リサイクルに出してみることにしました。

分別作業は大変だと思っていましたが、案外簡単。ドライバー一本で難なく解体出来ました。

まずは解体の様子↓

解体および分別作業終了。

これを近くの金属リサイクル業者に持ち込むと504円になりました。

案外ちょっとした鉄でもお金になるものですね。

いただいた500円は弁当代になりました。

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