１．売却する理由を再確認する

ライフスタイルや経済状況、家族構成の変化など、住まいの売却には様々な理由があると思います。これらを再確認し、整理することで売却の時期、新居探しの時期・規模・賃貸か購入か、などのイメージを持つことができます。

ライフスタイルの変化に伴う売却の場合は時間的にある程度余裕をもって売却に臨めるかもしれませんし、また経済状況の変化に伴う売却の場合はまとまった資金を得るために売却を急ぐ必要があるかもしれません。

そもそも売却せずに賃貸に出して得られた家賃収入でサイズダウンしたお部屋を借りて住む方法も考えられます。長年住み続けた土地・建物に愛着がある場合はなかなか手放せません。２世帯住宅として利用することが可能な広めの住宅なら将来お子さんが帰ってくることも考えられますし、一部を改築して賃貸併用住宅としてもよいかもしれません。

いずれにしても並行して売却価格の目安を立てることは重要です。お住まいの土地・建物がどれくらいの価格で売却可能かは上述したイメージに大きく関わってくると思います。

これらをしっかり整理しておきましょう。

２．住まいの相場を調べる

まずはご自分でお住まいの土地・建物の相場を調べることをおすすめします。

近くの不動産業者に行けばいいじゃない？と思うかもしれません。一般的な不動産業者なら査定してくれます。査定額の根拠をしっかり説明してくれる業者ならいいのですが、そうでない場合、その査定額に納得できるでしょうか。

なのでまずは不動産情報誌やインターネットの不動産ポータルサイトからお住まいに近い物件を見つけて比較してみましょう。

沖縄県内の不動産情報なら

うちなーらいふ、グーホーム、アットホーム、かふう、タイムス住宅新聞

がおすすめです。

おおよその相場が分かれば次は不動産業者選びです。

３．不動産業者を探す

不動産業者選びは大変です。沖縄県内だけで１,５２９社（平成２９年末時点）もあります。これだけたくさんあるとどのように選べばいいのか悩みますね。なので手っ取り早いのは、

・知人に紹介（口コミ）してもらう

・査定依頼もしくは相談を持ち掛けてして感触を確かめる

だと思います。

知人の紹介であれば、その不動産業者も親身になってがんばってくれるかもしれません。また、土地・建物の査定依頼や相談を持ち掛ける場合は対応や提案力を見て信用できそうか、営業担当とフィーリングが合うかどうかを判断してもいいですね。

なお、不動産業者のお仕事は一般的には売買、賃貸、管理の３つの分野に分けられ、これら３つをそれぞれ掛け持ちしながらいずれかに力を入れていることが多いと思います（建築会社の不動産部門で建売をメインにしている業者もあります）。

なので程度の差はあると思いますが、土地・建物の売買は扱っていると思いますので安心して相談してみてください。

参考：宅建業者と宅地建物取引士の統計概要（不動産適正取引推進機構http://www.retio.or.jp/toukei/toukei.html）

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売買の相談　→　査定　→　媒介契約　→　広告（集客活動）　→　売買契約　→　決済・引渡し

１．売買の相談

まずは相談からお願いします。地域、敷地面積、建築面積、築年数などからおおよその価格案を提示しつつ、売却理由等をヒアリングしながら売主様と一緒に今後の方向性を決めます。ご来店いただければ対応がスムーズですが、電話やメールでも対応可能です。ご都合のよい方法でご相談ください。

なお、売却する、しないに関わらず、ご自身の不動産がどれくらいの価格なのか知りたい場合でも構いません。お気軽にご利用ください。

用意するもの：特になし（土地・建物の面積、所在、築年数が分かればＯＫ）

２．査定

実際に売主様の土地・建物を確認させていただき、建物の躯体の状況や間取、内装、設備、間口、接道状況、上下水道の位置、隣地との境界、越境の有無、増改築の有無等をチェックします。建物の大きさにもよりますが、所要時間は３０分～１時間。古い物件の場合はコンクリートの状況にも注意を払い、場合によっては屋根裏を確認させていただくこともあります（爆裂や雨漏りの確認のため）。これらの物件状況と関連書類、周辺環境、周辺相場を合わせて総合的判断し、査定額を提示します。

なお、査定の際にほぼ売却が決まっているようでしたら間取図も併せて作成致します。巻き尺であちこち測るため少々お時間をいただきます。

用意するもの：

・登記簿（土地・建物両方）

→なくても当店で取り寄せ可能ですので必須ではありません）

・関連書類（建築確認済証、検査済証、設計図書、設備の仕様書）

→これらがあると査定の精度上がります。

３．媒介契約

不動産業者が責任を持って集客活動を行うために媒介契約を結びます。その際、上述した査定額を調整し、集客時に表示する売買価格を決定します。なお、媒介契約は下表の３種類。

簡単にまとめると、「一般媒介契約の場合は多数の不動産業者に依頼することができるが、仲介は成功報酬型なので責任を持って買手を探してくれる業者は少ないかもしれない。専任媒介もしくは専属専任媒介契約の場合はひとつの宅建業者のみに依頼することになるが、責任を持って買手を探してくれるかもしれない。」となります。報酬は誰が受取り、広告料は誰が払うか、を考えると不動産業者（媒介業者）と交渉がしやすくなりますので想像してみてください。

あれこれ書きましたが一般媒介契約であってもきちんと買手を探してくれることもあり、一概には言えません。個人的には、仕事が忙しく時間的余裕がない場合や信頼できる不動産業者が身近にいる場合は専任もしくは専属専任媒介契約がおすすめ。逆に時間にゆとりがあり買手を自ら探すことに積極的な売主様の場合は一般媒介契約がおすすめ。売主様のスタイルからベストな媒介契約をお選びください。

用意するもの：

・身分証明書（運転免許証などの顔写真付きのもの）

・ご印鑑（認印可）

参考サイト：国土交通省（http://www.mlit.go.jp/common/001213683.pdf）

４．広告（集客活動）

媒介契約締結後、いよいよ広告です。集客活動が始まると購入希望者にお部屋を見ていただくことになります。なのでお部屋のお片づけは必至。整理整頓をして清潔感を保てば印象はぐっと良くなります。また、宅建業者による案内がなくても、買手自身で外見確認に訪れることがあります。庭先の植木やゴミ等早めに片付けましょう。

当店の場合は下記の広告媒体を利用しています。

・うちなーらいふ：みんなも知ってる沖縄では有名な不動産ポータルサイト

・グーホーム：うちなーらいふと並びかなり有名で利用者多数

・アットホーム：担当者がまめに訪問し、しっかり掲載のサポートしてくれます

・かふう：毎週金曜日琉球新報の折り込みに入っている住宅専門紙

・タイムス住宅新聞：かふうと同様

・琉球新報：新報の本紙に掲載（状況に応じて）

・沖縄タイムス：タイムスの本紙に掲載（状況に応じて）

反響がよいのはやはりうちなーらいふ。ですが紙媒体もあなどれません。ネットユーザーでない高齢者裕福層は紙媒体を見ていることもあるようです。かふうやタイムス住宅新聞も外せません。

必要なもの（必須ではありませんが、できれば）：

・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

・物件購入時の書類（契約書、パンフレットなど）

→これらの書類は集客活動時にいただけると助かります。固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書については委任状をいただくことで宅建業者で用意することも可能です。市役所にて発行しています。

５．購入希望者との交渉

買手から買付証明書（購入申込書）が入れば、いよいよ交渉スタートです。買手の購入希望額が満額であればいいのですが、８割以上は値引き交渉（低い額で指値）をしてきます。

買手、売手の折合いの付く額や購入条件でまとまればいよいよ契約準備となります。

６．売買契約事前準備

購入希望条件と売主側の希望条件が合致すれば契約を交わします。契約がスムーズにいくように事前準備をしましょう。

・物件状況確認書（告知書）の作成

→物件の状況を詳細に明記。例えば何年何月頃雨漏りした、シロアリの被害がある、給水もしくは排水管にトラブルがある、近隣住民との決めごとがある、など。買主にとっては非常に重要な情報になるのでしっかり作成する必要があります。

参考サイト：国土交通省（http://www.mlit.go.jp/common/000026648.pdf）

・各種費用負担割合の決定

→契約時にもめないように、事前に費用負担割合を調整しておきます。一例ですが、測量費用は折半、登記費用は内容に応じて負担（例えば所有権移転登記は買主、抵当権抹消は売主負担など）、その年の固定資産税は月割りとする、など。

・売買契約書の内容の確認

→宅建業者が中心となって、売主、買主双方の意見を調整し売買契約書を作成します。その後宅建業者から売買契約書の案が送られてきますので内容をしっかり確認してください。

・その他書類の準備

→下記の項目をご覧ください。

７．売買契約時

買主に物件状況確認書および各種関連書類に基づき物件の状況を説明し、また契約内容を売主、買主の双方で再確認します。契約時に決済および引渡しのスケジュールも確認します。売買契約書に記名押印後、手付金を受領し手続き完了となります。

用意するもの：

・本人確認書類（事前に確認済みなら省略可）

・実印

・印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）

・印紙もしくは印紙代

・登記関係書類（登記識別情報もしくは登記済証）

・固定資産税の納付書（もしくは納税通知書）

・関連書類（建築確認済証、検査済証、設計図書、設備の仕様書）

・領収証（手付金受領に際し発行）

・お金（仲介手数料一部）

８．決済・引渡し準備

抵当権抹消手続き準備、引っ越し、転居手続きなどを行います。

忘れがちなのが引っ越しの段取り。引き渡し直前になってあわてないように。なお、買手側がローン特約を設定している場合、ローン審査が通らなければ契約が無効になるので、注意が必要です。また、決済時に抵当権を抹消できるよう、司法書士に手続きを依頼しておきます。

９．決済・引渡し

物件最終確認、各種残代金の受領、各種書類の引渡し、抵当権抹消手続き、カギの引渡し、仲介手数料の支払いなど。

用意するもの：

・本人確認書類（司法書士が確認します）

・実印

・印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）

・登記識別情報（もしくは登記済証）

・銀行口座情報（残代金の入金に使用）

・領収証（残代金受領に際し発行）

・物件のカギ

・関連書類（建築確認済証、検査済証、設計図書、設備の仕様書）

・お金（登記費用、仲介手数料）

相続した物件や、購入時の価格よりも高く売却できた物件は譲渡所得税が発生する場合がありますのでご注意ください。

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先日、お客様から「いくら手元に残るんだろう？ローンの残債はちゃんと返せるかな？」と質問がありました。せっかく貴重な財産を売却しても手元に残るお金が少なく、引っ越し後に苦しい思いをするかもしれません。あらかじめ確認しておくことは重要ですね。計算式は下記のとおり。

「売買代金　－　諸費用　＝　手元に残るお金」

と単純ですが、諸費用がブラックボックス化していますよね。一般的に諸費用は

・仲介手数料

・登記費用（登録免許税、司法書士報酬）

・税金（印紙税、所得税＆住民税）

・その他（測量費用、書類準備費用（公課証明、印鑑証明など））

あと引っ越し費用も入れておいた方が無難かもしれません。詳細を見ていきましょう。

１．仲介手数料

２．登記費用（売買の場合）

・抵当権抹消登記（売主負担）

登録免許税・・・件数×1,000円

司法書士への報酬・・・0.5～1.5万円

・所有権移転登記（主に買主負担（参考））

登録免許税

土地　固定資産税評価額の20/1,000（平成31年3月31日までは15/2,000）

建物　固定資産税評価額の20/1,000

司法書士への報酬・・・3～5万円

参考サイト：登録免許税の税額票（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）

３．税金

・印紙税

平成32年3月31日までは軽減税率が適応されます。

参考サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

・所得税＆住民税

「譲渡価額　－　（取得費＋譲渡費用） ＝　課税譲渡所得金額」

の計算式で譲渡益がある場合は下表の税率となります。特例措置については参考サイトをご覧ください。

上記に併せて所得税の2.1%が復興勢として上乗せされる。

参考サイト：土地や建物を売ったとき（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm）

４．計算例

設定条件：土地１筆・建物１棟、抵当権設定アリ、取得費3,500万円、2年所有

売却価格：4,000万円とすると、

・仲介手数料

・・・（4,000万円　×　3%　+　6万円）　×　1.08　＝　136.08万円（税込）①

・登記費用（抵当権抹消の登録免許税、司法書士報酬）

・・・2件　×　2,000円　+　1万円　＝　1.4万円②

・印紙税

・・・1万円③

・所得税＆住民税

・・・課税譲渡所得金額　＝　4,000万円　－　（3,500万円　+　136.08万円　+　1万円）　＝　362.92万円

所得税は362.92万円　×　30%　≒　108.87万円

住民税は362.92万円　×　9%　≒　32.66万円

復興税は108.87万円　×　2.1%　≒　2.28万円

所得税＆住民税の合計額は143.81万円④

よって手元に残るお金は

4,000万円　－　（①　+　②　+　③　+　④）　≒　3717万円

税額が143万円と大きいので、短期で売買する場合は手元に残るお金がかなり減りますね。特例控除や長期譲渡所得を適用すれば手元に残るお金はだいぶ変わってきそうです。

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物件の査定方法って、どうやっているの？

それぞれの不動産業者、担当者各々、考え方が異なるので一概には言えませんが、代表的な３つの方法（取引事例比較法、原価法、収益還元法）を組み合わせて査定することが多いです。具体的には↓

１．取引事例比較法

「取引事例法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の資産価格を求める手法である（出典：不動産鑑定評価基準（国土交通省））」

→何だか難しく感じますね。簡単に言うと同じような不動産は同じような価格になる。ただし補正・修正が必要というところでしょうか。事例が少ない場合や類似の取引があってもその事例が特殊な場合は適用が困難です。実務では西日本流通機構の成約事例や売買物件広告を参考しています。下記のサイトから取引の事例を検索することができます。

参考サイト：不動産取引価格情報検索（http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）

２．原価法

「原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である （出典：不動産鑑定評価基準（国土交通省））」

→目的となる不動産を建て直して新築したと仮定し、そこから築年数相応の老朽化分を差し引いたときに現時点での価値を求める手法。ここ最近の建築単価の高騰分も加味しやすいですね。例えば築25年、敷地50坪、建物40坪の不動産があり、現時点での土地の単価が50万円/坪、建築単価が70万円/坪の場合、下記の計算になります。

新築時　：　敷地50坪×50万円/坪　+　建物40坪×70万円/坪　＝　5,300万円

売却時　：　敷地50坪×50万円/坪　+　建物40坪×70万円/坪　×　25年（築年数）/47年（耐用年数）　　＝　3,989万円

しかし実際には建物が47年経ったら使い物にならないか？と言えばそういうわけではなく、しっかり手入れをすればまだまだ使用可能なので現地調査が必要です。あくまで机上の評価ですね。土地の評価額は取引事例を参考にするか、路線価から推定します（下記サイト参照）。

参考サイト：全国地価マップ（https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216）

３．収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である （出典：不動産鑑定評価基準（国土交通省））」。

→収益および期待される利回りから目的となる不動産の価値を算出方法。主に収益物件に用いられます。例えば年収240万円、期待利回り7%の場合、240万円÷7%＝3,428万円となります。実際には年収の補正等が必要でもう少し複雑です。

４．その他

目的となる物件の価格を算出するにはそれぞれの特性を生かして、複数の方法を組み合わせて査定しますが、戸建の場合は原価法、収益物件の場合は収益還元法にそれぞれウエイトをおくことが多いです。ケースバイケースですが。なお、査定額イコール売価なのか？と言えばそういうことはなく、売り主の希望を含めて決定されます。

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しかし入居時の費用をしっかりと理解している方は少ないように思います。理由は多々あるでしょう（例えば、契約担当者の説明がわかりづらかった、契約時の煩雑な手続きに惑わされて内容を理解しないまま押印した、などなど）。

ですが入居時に大金を支払うわけですから内容を理解して、納得して入金していただければと思います。

アパート入居時の費用について

アパート入居時の費用について具体的に見ていきましょう。

前家賃

１ヶ月分が必要。入居する月の家賃。最近の賃貸借契約では前家賃が一般的なので、例えば１２月分の家賃なら前月の１１月に入金するイメージ。

入居する日が月の途中である場合は日割り計算してくれる場合があります。オーナーによるので不動産業者に確認しましょう。

また最近は入居促進のために前家賃サービスの物件のちらほら見かけます。

敷金（預り金）

敷金は預り金で１ヶ月分が一般的。地域によっては「畳表替代金＋清掃費用」というところもあるようです。物件によっては敷金ゼロ円という場合もあります。

敷金は預り金なので基本的には退去後に返金されます。ただし修繕や清掃費用の特約がある場合はそれらを相殺して残額が返金されます。

なので敷金を預けると退去時の費用負担が楽になります。敷金ゼロ円物件だと入りやすくて出づらいパターンになります。入居者によっては敷金を２ヶ月分預ける方もいました。

礼金

礼金はオーナーの収益になるもので１ヶ月もしくはゼロが一般的。最近は礼金ゼロのパターンが多いです。

オーナーによっては敷金ゼロかつ退去時の清掃費用をゼロにする代わりに礼金１ヶ月とすることもあります。敷金の返還で揉めることがあるのでそれを事前に回避する考えです。

仲介手数料

仲介手数料は１ヶ月が一般的。これは仲介業者の収益になります。

なお、物件を案内する業者（仲介業者）と契約を担当する業者（主に管理会社）が異なることがあります。その場合は業者間で仲介手数料を折半して利益を分け合ったりします。

家賃保証会社の家賃保証料

家賃保証料は概ね家賃等の３０％～８０％くらいが必要で保証会社のプランによって幅があります。

家賃保証料は掛け捨て。プランによって入居時（初回）のみの入金でよい場合もあれば入居時（初回）入金の他に毎年保証料を入金する場合もあります。

例えば全保連の場合。

• 保証料３０％→入居時に家賃等の３０％、以降１年毎に家賃等の１０％の入金が必要。
• 保証料８０％→入居時に家賃等の８０％のみ。以降入金不要。

となります。

なお、家賃等の・・・と”等”が付くのは家賃の他に駐車料金や共益費などの合算になるため“家賃等”としています。

火災保険料

２ヶ年掛け捨てで１２,０００円～１８,０００円程度。基本的には任意ですが、万が一のことを考えると入った方がいいこと間違いなし。

お部屋の退去時、火災保険の契約期間が残っている場合は解約申請をすれば解約返戻金としていくらか戻ってくることがあります。

入居時の費用の例

一般的な場合

家賃５０,０００円と仮定。この場合は２１０,０００円。家賃の４.２ヶ月分になります。内訳は以下のとおり。

• 前家賃：５０,０００円（１ヶ月）
• 敷　金：５０,０００円（１ヶ月）
• 礼　金：０円（なし）
• 仲介手数料：５５,０００円（１ヶ月＋税）
• 家賃保証料：４０,０００円（８０％）
• 火災保険料：１５,０００円
• 条　件：退去時に清掃費用負担

入居時の費用を抑える方法について

本州のほうでは入居時の費用を抑えたゼロ円入居物件なるものが存在するようです。大変魅力的なサービスに思います。

ゼロ円というのは敷金、礼金だけではなく仲介手数料も家賃保証料も火災保険料もすべてゼロ。からくりが気になります。

入居費用を省ける理由について色々調べたことをまとめました。以下、入居費用の捻出方法です。メリット、デメリットにつていは主観になります。

入居者負担（月額〇〇〇円支払い義務発生等）

毎月数千円程度を入居者から集金し、入居時に払う費用を将来回収する方法。携帯電話の分割払いのようですね。

デメリット：実質的な家賃アップになり、長期で入居するお客様には将来負担を強いることになります。業者が初期費用を立て替える場合、業者の負担になります。

メリット：数年後に引っ越しを予定している場合はいいかもしれません（ごく短期だと違約金が発生するようです）。

家主負担

本来入居者が払う費用を家主から広告料等の名目で金銭を受領し、入居費用に充てる方法。

メリット：ゼロ円物件と広告することにより入居者が早期に決まれば空室のリスクも減りますね。

デメリット：人気の地域や物件では通常の方法でも入居者が決まりそうなので広告料が無駄になることもありそう。

業者負担

上述した入居者負担の場合の各種料金の立替や場合によっては仲介手数料の減額等もあるかもしれません。この辺のカラクリがまだ理解できません。まだ情報不足。

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